Panduan KPR

Kredit Pemilikan rumah (KPR) adalah produk pembiayaan yang diberikan kepada pembeli rumah dengan skema pembiayaan sampai dengan 90% dari harga rumah. KPR di Indonesia, hingga saat ini masih disediakan oleh perbankan, meskipun sudah ada beberapa perusahaan pembiayaan (leasing) yang juga menyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder pembiayaan perumahan.

Langkah 1 - Pilih properti
Sebelum Anda membeli properti pastikan terlebih dahulu :

• Lokasi properti tidak banjir
• Akses ke lokasi juga tidak banjir
• Usahakan untuk pilih lokasi yang dekat dengan tempat anda bekerja
• Cek lingkungan sekitar perumahan
• Cek akses transportasi umum
• Cek fasilitas umum terdekat seperti : sekolah, tempat ibadah, tempat belanja, kantor polisi, pemadam kebakaran, dll

Pastikan Anda membeli properti dari pengembang yang reputasinya baik dan mempunyai track record yang bagus, alias tidak pernah gagal dalam membangun proyeknya
Pastikan bahwa pengembang/developer telah memperoleh semua perijinan yang dibutuhkan untuk membangun proyeknya

Langkah 3 - Isi formulir pemesanan dan bayar booking fee

• Isi formulir pemesanan unit dari developer.
• Di dalam formulir pemesanan unit, pastikan jadwal pembayaran booking fee dan pelunasan uang muka sudah jelas dan disetujui kedua belah pihak. Terutama apabila booking fee dan pelunasan uang muka bisa dicicil.
• Setelah itu bayar booking fee.
• Besarnya booking fee tergantung ketentuan dari pihak developer. Apabila Anda membeli properti dari pasar sekunder, besar booking fee tergantung dari permintaan penjual.

Langkah 4 - Pelunasan Uang Muka

Apabila anda membeli dari Developer, maka anda wajib untuk melunasi uang muka terlebih dahulu.
Apabila Anda membeli properti dari pasar sekunder, umumnya anda akan diminta melunasi down payment terlebih dahulu. Besar downpayment berkisar antara 20% - 50% tergantung ketentuan dari masing-masing bank. Downpayment dibayarkan langsung ke penjual. Akan tetapi, buat lebih amannya, lebih baik apabila Anda bisa mengatur kondisinya agar Anda tidak perlu melunasi down payment terlebih dahulu kepada penjual sebelum akad kredit Anda disetujui oleh Pihak Bank. Untuk cara ini, Anda bisa membuat Surat Perjanjian Jual Beli dengan penjual di depan notaris yang mengatakan bahwa Anda akan melunasi down payment setelah akad kredit disetujui oleh pihak bank

Langkah 5 - Isi Form Formulir pengajuan kredit dan persiapan dokumen-dokumen untuk KPR

Dokumen standar :

• Usia tidak lebih dari 50 tahun ketika melakukan pengajuan permohonan KPR.
• Fotokopi KTP pemohon
• Surat nikah/cerai bila sudah menikah atau bercerai
• Kartu keluarga
• Surat keterangan WNI (untuk WNI keturunan)
• Dokumen kepemilikan agunan (SHM, IMB, PBB)
• Dokumen tambahan untuk karyawan :
• Slip gaji
• Surat keterangan dari tempat bekerja
• Rekening tabungan (keadaan keuangan Anda pada catatan rekening ini harus bagus minimal selama 3 bulan)

Dokumen tambahan untuk wiraswasta atau profesional :

• Bukti transaksi keuangan usaha Anda
• Rekening bank (keadaan keuangan Anda pada catatan rekening ini harus bagus minimal selama 3 bulan)
• NPWP (nomor pokok wajib pajak)
• SIUP (jika usaha Anda dibidang perdagangan)
• Surat ijin usaha yang lainnya jika usaha Anda selain perdagangan
• TDP (tanda daftar perusahaan)
• Jika Anda seorang profesional, hal tersebut diatas ditambahkan dengan Surat Ijin Praktek, misalnya profesi Anda seorang Dokter.

Langkah 6 - Analisa resiko kredit
(credit risk analysis)
Tahapan paling krusial, bank akan melakukan analisa kredit untuk menilai kemampuan Anda dalam membayar angsuran. Besar angsuran bulanan biasanya maksimum 33.3% dari total pendapatan tetap suami, atau istri atau gabungan suami dan istri. Bank akan melakukan cek rekening koran selama 3 - 6 bulan terakhir. Bank akan cek semua pengeluaran Anda perbulan dengan cara memanggil Anda untuk wawancara dan juga melakukan pengecekan via Bank Indonesia (BI Checking) :

• Kartu kredit
• Kredit kendaraan bermotor
• KPR lainnya
• Kredit lainnya seperti KTA, kredit usaha, dll
• Biaya hidup perbulan seperti makan, transport, sekolah anak, asuransi, dll
• Bank juga akan melakukan pengecekan lainnya seperti :
• Kroscek dengan menelepon sejumlah referen yang Anda berikan dalam tahapan pengisian form pengajuan KPR.
• BI Checking untuk status Anda apakah pernah, tidak pernah atau bahkan sedang status BLACKLIST.

Apabila bank telah selesai melakukan analisa resiko kredit, bank akan mengambil keputusan apakah Anda layak atau mampu membayar angsuran bulanan atau tidak.

PROSES INI UMUMNYA MEMAKAN WAKTU 14 - 60 HARI KERJA

Langkah 7 - Survey penilaian aset properti
Bank melakukan survey aset properti (property appraisal) untuk menentukan harga jual dan legalitas properti yang dimaksud :

• Nilai aset properti sesuai harga pasar yang berlaku
• Legalitas dokumen seperti : Sertifikat IMB, Setifikat Tanah, Sertifikat Sarusun (untuk apartemen/office space), SPPT PBB, Asuransi Unit Properti, Surat Kuasa Jual, Surat Hibah, Surat Warisan, dll
• Setelah bank melakukan survey aset properti, bank akan menentukan apabila bisa lanjut ke proses akad kredit atau masih perlu ada dokumen-dokumen lainnya yang perlu disiapkan.

Langkah 8 - Akad kredit
Biaya dan kebutuhan administrasi sebelum akad kredit :

• Pelunasan BPHTB - Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Besarnya 5% dari harga jual properti sebelum pajak.
• Asuransi FIDUCIA (bisa juga digantikan dengan Asuransi Jiwa dengan nilai yang ditanggungkan harus sama atau lebih besar dari nilai properti yang akan dibeli)
• Provisi kredit, besarnya relatif sama pada suatu bank dengan bank lainnya
• Asuransi unit properti (biasanya ditanggung oleh developer)
• Biaya notaris untuk pengikatan kredit secara hukum
• Setelah hal tersebut dipenuhi maka selanjutnya dilaksanakan akad kredit.

Langkah 9 - Bayar angsuran bulanan
Setelah akad kredit, bank akan mengucurkan dana kredit yang biasanya akan ditransfer langsung ke rekening pengembang/developer. Umumnya butuh waktu 1 - 7 hari kerja.
Setelah itu tentunya Anda harus bayar iuran bulanan dengan tepat waktu untuk menghindari denda keterlambatan. Umumnya bank akan melakukan review bunga kredit secara berkala yaitu setiap 3 atau 6 bulan.
Setelah Anda melunasi semua cicilan KPR Anda, maka Anda berhak untuk mendapatkan :

• Surat pelunasan utang dari bank
• Sertifikat asli kepemilikan unit properti

Syarat Mendapatkan KPR Rumah

1. Usia

Usia ini akan menentukan maksimum jangka waktu KPR yang bisa diajukan. Untuk pemohon yang usianya 40 tahun kebawah akan mendapatkan jangka waktu kredit sampai dengan 15 tahun. Tetapi bagi mereka yang sudah berusia diatas 40 tahun, misalnya 43 tahun maka tidak akan mendapatkan masa kredit sampai 15 tahun tetapi maksimum 55 - 43 = 12 tahun. Karena bank menilai masa produktif seseorang hanya sampai usia 55 tahun, kecuali untuk tenaga pengajar/dosen yang bisa mencapai usia 60 tahun bahkan 65 tahun untuk Guru besar.

2. Pekerjaan

Informasi pekerjaan ini sangat penting seperti masa kerja, pekerjaannya permanen atau untuk waktu tertentu saja. Masa kerja yang sudah diperbolehkan untuk dapat mengajukan KPR adalah minimal 2 tahun bekerja di perusahaan tersebut, karena dengan masa 2 tahun itu yang pasti sudah lewat masa percobaan. Seseorang dengan gaji dan tunjangan yang sangat besar juga belum tentu dapat diterima KPRnya jika pekerjaannya bersifat sementara, kontrak hanya satu - dua tahun saja, maka bank sebagai pemberi pinjaman tidak akan mencairkan pinjamannya karena, sesudah kontrak habis tidak ada jaminan bahwa pemohon masih mempunyai kemampuan mengangsur.

3. Status Perkawinan

Memang status perkawinan ini tidak menjadi penyebab permohonan kreditnya ditolak, tetapi biasanya akan menjadi masalah ruwet apabila perkawinannya pisah ranjang atau dalam proses perceraian, sehingga pada saat akad kredit tidak dapat menghadirkan pasangannya.

4. Gaji

Gaji sangat penting karena berhubungan dengan kemampuan bayar angsuran pemohon. Rata-rata bank menilai maksimum besarnya angsuran adalah sepertiga dari gaji, tetapi ada beberapa bank yang dapat menerima sampai maksimum 40% gaji. Gaji yang dihitung biasanya adalah gaji bersih (take home pay) yang sifatnya rutin, apabila ada tunjangan-tunjangan lain yang sifatnya temporer seperti tunjangan hari raya, lembur, bonus, komisi penjualan, dll hanya akan diperhitungkan 50% dari rata rata penghasilan tidak tetap ini.

5. Rekening koran

Rekening koran atau buku tabungan diperlukan oleh bank untuk mengecek kebenaran dari slip gaji. Berapa jumlah uang yang disebut dalam slip gaji harus sesuai dengan dengan yang masuk ke rekening tabungannya. Termasuk juga dalam pengecekan tanggal-tanggal transaksinya. Meskipun saldonya tinggal 50 ribu di rekening tersebut, tetapi jika data transaksinya cocok dengan slip gaji maka akan dianggap datanya bagus oleh bank. Sebaliknya saldonya 1 milyar tetapi transaksi di rekening koran tidak mencerminkan yang disebut dalam slip gaji, maka bank akan menolak. - (Rumah dan properti)

Sumber :http://www.aset-properti.co.cc/2010/11/syarat-mendapatkan-kpr-rumah.html